2018年，可能是房產中介 更 困難的一年。交易量下滑、行業整改……種種現象意味著北京房地產中介進入深度整合期，由此引發的更有房產中介市場集中度及市場結構的質變。
房產中介市場集中度是衡量其市場競爭與壟斷狀況的重要指標，其變化趨勢大體上反映了房產中介市場競爭格局的變化。
研究中心此次以2018年Q1二手住宅為樣本，監測2018年Q1有成交記錄的中介機構，運用體現集中度的指標，從全市、行政區、小區三級市場揭示房產中介行業市場競爭與壟斷狀況，為相關從業者提供決策參考。
注：市場集中度是指該行業的相關市場內前N家 更 大的企業所占市場份額的總和。CR4是指四個 更 大的企業占有該相關市場份額。市場集中度計算公式為：CRn= ，其中：Si是第i個企業所占的市場份額，n是這個行業中企業的總數。
智子數庫顯示，2018年Q1北京市二手住宅共成交28975套，同比去年Q1下降43%，整體成交量下滑，同時中介機構數量也相應減少，截至2018年4月13日，北京備案中介機構數量為2919，較2017年5月小高峰減少313家。2018年Q1通過中介公司進行房產交易24225套，占總交易套數的83.65%。而這些交易僅分布于422家中介機構。
2018年Q1房產中介行業市場集中度CＲ4為73%, CＲ8為74.73%。排名前四的中介機構為鏈家、我愛我家、麥田、金色時光，在北京中介市場具備相對顯著的優勢。北京房產中介行業市場集中度相對較高，已形成高度寡占的競爭格局。而且市場份額在持續向龍頭中介機構集中，房產中介行業集中程度正加速攀升。
在龍頭中介機構市場占有率快速增長的同時，中小型中介機構卻舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓。2018年Q1其他中介的市場占有率僅為11%，遠低于中介機構TOP4高達73%的市場占有率。
在可以預見的將來，將會有一部分競爭力薄弱的中小型中介被迫退出市場，隨著行業野蠻成長時代的結束，房地中介市場進入了強者恒強的王者時代。
從行政區來看，昌平、東城、大興、房山、石景山、豐臺、朝陽、順義、海淀、通州共11個區域的中介市場集中度CR4均在70%以上，其中，通州、海淀、順義、朝陽共4個區域的中介市場集中度CR4在80%以上，可以看出TOP4中介機構的業務布局主要分布在通州、海淀、順義、朝陽熱門成交區域，其深耕熱點成交區域。
而在懷柔、密云、平谷等遠郊區域，鮮見龍頭中介機構的成交跡象，除了非中介成交外，其交易主體均為中小型中介機構。
雖然，遠郊區的成交數量樣本較少，但一定程度上可以反映出龍頭中介機構的業務布局更偏向于熱點成交區域，而在遠郊區域的業務布局相對較少。而中小型中介機構為了繼續存活，將業務布局集中在競爭力相對弱些的遠郊區域，以便搶占部分市場份額。
中介成交占比 更 少小區TOP20榜
我們從全北京一萬兩千多小區中篩選出交易活躍的500個小區來看中介機構的市場占有率。天露園、后海南沿、蘋果派小區、梵悅108、五月華庭等5個小區被鏈家、高策、麗茲行壟斷。
而中介交易占比80%以上的有76個小區，除去被壟斷的5個小區，及我愛我家占據的中國鐵建·原香漫谷、永安西里、大自然新城雅苑三個房山項目，基本為鏈家獨大。500核心盤中通過中介成交占比 更 少的小區是昌平郝莊家園，是42.86%，近六成均為自行成交，不難看出，昌平市場蛋糕還沒完全被分割，對中介機構來說還有很大的挖掘空間。
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